להלן פסק דין בו ייצג עורך ונוטריון אופיר יצחקי . המפקחת על הבתים המשותפים – תביעה לצו הריסת בניה ופגיעה ברכוש משותף – פסק דין עורך דין ונוטריון אופיר יצחקי
קטעים מתוך פסק הדין :
…עניינה של התביעה מתן צו עשה שיורה לנתבעת להרוס את מבנה המגורים שנבנה על
ידה או על ידי מי מטעמה בחצר הבית המשותף …ולהשיב את מצב החצר לקדמותו….
…זכותו של בעל דירה ברכוש המשותף נקבעת על פי האמור בחוק המקרקעין.
סעיף 72 לחוק המקרקעין, אשר נמנה על הסעיפים שהוחלו באמצעות סעיף 66ב לחוק
המקרקעין, על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים קובע כדלקמן:.
"בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני
שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות
של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה
אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא
בהסכמת כל בעלי הדירות" …
…סעיף 62 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין שהוחל באמצעות סעיף 66ג לחוק
המקרקעין, על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים קובע כדלקמן:
"החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו'
לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 2191 ,או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה
תוקף לגבי אותו בעל דירה, אלא אם הסכים לה".
…מסעיף 72 לחוק המקרקעין ומסעיף 62 לתקנון המצוי עולה כי לא ניתן להצמיד חלק
מסוים מן המקרקעין לדירה מסוימת ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבית. ככל
שמדובר בהצמדה של חלק מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירה, כי אז קובע סעיף
66ב לחוק המקרקעין כי דרושה הסכמתם של מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות
ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
….תפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף, אף ללא שבוצעה הצמדה פורמאלית, טעונה
אף היא הסכמת בעלי הדירות כאמור. במהותה דומה פעולת תפיסת החזקה הייחודית
להצמדה, שכן בשני המקרים תגרום הפעולה לגריעה מהזכויות שיש לבעלי הדירות
האחרים ברכוש המשותף. …" :משמעות הדברים היא, כי לכל אחד מבעלי הדירות זכות להתנגד לפגיעה
ברכוש המשותף על ידי בנייה בו וצירופו לאחת הדירות. תפיסת חזקה בלעדית על ידי בנייה
"ברכוש המשותף", המיועד לשמש את כל בעלי הדירות, שוללת לצמיתות את זכות השימוש
באותו חלק מהרכוש המשותף משאר בעלי הדירות, וברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות
אלא בהסכמתם".
הסכמה הנדרשת יכולה להיות גם בעל פה ואין חובה כי תינתן בכתב דווקא. בע"א
86/865 ,יעקב כליפא ואח' נ' אלי שאול ואח' , פ"ד לו)0 ,)68 ,הכיר בית המשפט
בתוקפה המחייב של הסכמה בין בעלי דירות בבית המשותף, הנוגעת למתן רשות
לשימוש ברכוש המשותף, גם אם לא ניתן לה ביטוי רישומי בתקנון ובספר ההחלטות…
…עם זאת, קיימת הבחנה בין אופייה של ההסכמה הנדרשת לשימוש ייחודי ברכוש
המשותף, לבין אופייה של ההסכמה הנדרשת לצורך הענקת זכות קניינית. הסכמה
קניינית, שמהותה הוצאת חלק מהרכוש המשותף והקנייתו לדירה פלונית, הגם שאינה
מחייבת מסמך בכתב, צריכה להיות מפורשת, ולא ניתן ללמוד עליה במשתמע …
…לעומת זאת, על הסכמה לרישיון לשימוש ייחודי במקרקעין ניתן ללמוד אף מכללא,
וגם מהתנהלות הצדדים במשך השנים. ראה ע"א 66/02 ,טובוליצקי נ' בית כנסת ובית
מדרש החסידים, פ"ד לא)0 )269:
"לשם יצירת רישיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם
של בעלי מקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד ושהשלימו עם שימושו של אדם
אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע ושבמשך אותו זמן נמנע בעל
הנכס תגובה כלשהי, למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו וליצור רישיון
מכללא".
.. .בנסיבות בהן נעשתה חלוקה של זכויות השימוש ברכוש המשותף בין בעלי הדירות,
הרי שהחלוקה המוסכמת נוגעת להחזקה ולשימוש הייחודי של כל בעל דירה בחלק מן
החצר המשותפת. החלוקה המוסכמת משקפת את הרשות הנתונה לבעלי הדירות
בבית המשותף להגיע להסכמות ביניהם לגבי אופן השימוש ברכוש המשותף, מלהבדיל
משינוי הזכויות הקנייניות בו, אשר חייב להיעשות בדרך של הצמדה …
לעומת זאת, שימוש ברכוש המשותף שאין בו משום תפיסת חזקה ייחודית, והוא
בבחינת שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף אינו מחייב הסכמת כל בעלי הדירות
בבית, ובלבד שהשימוש שנעשה ברכוש המשותף הוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום
והזמן, וכן אינו מונע שימוש דומה מאחרים.
…מביקורי במקום ומהראיות והעדויות שהובאו בפני התרשמתי כי בין בעלי הדירות
קיימת במשך שנים רבות חלוקה מוסכמת באשר לשימוש בחצר הבית המשותפת
כאשר בעלי הדירות שבקומת הקרקע עושים שימוש ייחודי בחצרות העורפיות של
הבית ובעלי הדירות שבקומה הראשונה עושים שימוש ייחודי בחצרות הקדמיות של
הבית.
כפי שעלה מהביקור במקום ומחומר הראיות, עסקינן בשטח חצר אשר בשימוש ייחודי
של הנתבעת. הא ותו לא. לאור זאת, לא הייתה רשאית הנתבעת לבנות באותו שטח או
להרחיב את המחסן שהיה קיים לה שם ללא שקיבלה הסכמות יתר בעלי הדירות לכך.
זאת ועוד, אפילו היה השטח צמוד לדירתה בצמידות של ממש בהתאם להוראת סעיף
55( ג( לחוק המקרקעין לא היה בכך כדי להקנות לה את הזכות לבנות על שטח זה ללא
הסכמות יתר בעלי הדירות בבית. וראה בעניין זה את אשר נקבע ברע"א 98/66966 ,פל
נ' ליבוביץ, )פורסם בנבו(: "הצמדה של שטח לדירה מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח
המוצמד אך אינה מקנה לו זכות לבנות על השטח המוצמד, וניצול זכויות הבנייה בבית
המשותף מותנה אפוא בהסכמת יתר בעלי הדירות".
…בביקור במקום נוכחתי לדעת כי אכן לבעלי הדירות כולם חצר שבשימוש ייחודי
ולמרביתם אף קיים מחסן המשמש אותם בחלק החצר שבשימושם. ואולם, ברי כי
מכוח החלוקה והנוהג הקיימים במקום לנתבעת קיימת הסכמת התובעת לשימוש
במחסן אך לא לבניית מבנה המגורים – זאת מצריכה הסכמה מחודשת, וכזו לא
ניתנה.
..לא מצאתי גם לקבל את הטענה כי מדובר בשימוש סביר ברכוש המשותף. בנייה של
יחידה ברכוש המשותף אינה יכולה להיחשב שימוש אשר אינו מונע שימוש דומה מיתר
בעלי הדירות בבית, ואין הוא עולה כדי שימוש סביר…
…טענה נוספת שהועלתה על ידי הנתבעת היא כי בניית מבנה המגורים נדרשה בשל
מצוקת הדיור הקשה בה מצויים בנה ובני משפחתו. איני מוסמכת לשקול שיקולים
סוציו אקונומיים, ואין בטענה זו כדי להכשיר את הבניה שלא בהתאם להוראות הדין,
ואין לי אלא לדחותה…
…עוד טענה הנתבעת כי התובעת הרחיבה דירתה ללא היתר כדין ועל חשבון הרכוש
המשותף ואף המחסן בו היא עושה שימוש נבנה על הרכוש המשותף אף הוא ללא
היתר כדין, ומשכך היא מנועה מטעמי חוסר תום לב מלטעון כנגד בניית יחידת
המגורים. טענות אלו של הנתבעת לא הוכחו, וממילא אני נעדרת הסמכות לדון
בטענות הנוגעות לדיני התכנון והבניה. אוסיף, כי אף לו טענות אלה היו מוכחות לא
היה בהם כדי להכשיר את בניית יחידת המגורים שלא על פי הוראות הדין. מהראיות
שהוצגו בפני, כמפורט לעיל, עלה כי לכל אחד מהצדדים היה מחסן בשטח שיוחד
לשימושו הייחודי, בו עשה שימוש בהסכמת הצדדים במשך שנים ארוכות. הסכמת
הצדדים ניתנה אפוא לשימוש במחסן ולא לבניית יחידת המגורים, ואין בסירובה של
התובעת להסכים לבנייה האמורה כדי להצביע על חוסר תום לב…
אשר על כן, ונוכח כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה ומורה לנתבעת להרוס על
חשבונה את כל מבנה המגורים )X ו – Y ) הקיים בחצר הבית הקדמית, ולהשיב המצב
לקדמותו…
