דחיית תביעה להשבחה והשקעות  – הסכם השכירות – פסק דין עורך דין ונוטריון אופיר יצחקי

 

" דחיית תביעה להשבחה והשקעות  – הסכם השכירות   "   

להלן פסק דין בו ייצג עורך ונוטריון אופיר יצחקי   .

בית משפט השלום בנתניה

ת"א 4936-07  כב' השופטת  גלית ציגלר

 

בפני	כב' השופטת  גלית ציגלר
תובעת		זרחה השמש ליעקב ע"י ב"כ עו"ד מנקין
נגד
נתבע		ניסים ציפורי ע"י ב"כ עו"ד אופיר יצחקי

 

 

פסק דין

 

התביעה וטענות הצדדים

 

1. התובעת הינה עמותה העוסקת בין היתר בתחום החינוך (להלן: התובעת או העמותה), אשר שכרה מהנתבע נכס השייך לו ברחוב שמואל 26 בנתניה, בהתאם להסכם שכירות שנחתם בין הצדדים ביום 1.7.98.

 

לטענת התובעת מטרת השכירות היתה להקים בנכס גן ילדים, ולצורך כך היא נדרשה להשקיע כספים רבים בשינויים ושיפוצים, ועל כן סיכמה עם הנתבע כי תקופת השכירות תהיה ארוכת טווח ובלתי מוגבלת בזמן, ותכלול אף אפשרות לרכישת הנכס בעתיד (סעיף 10 לכתב התביעה).

 

לטענת התובעת הצלחת המקום הביאה לכך שהנתבע דרש דמי שכירות גבוהים מהמוסכם, ופעל בדרכים שונות כדי ליצור לחץ בלתי הוגן על העמותה, עד שלבסוף הגיש הנתבע תביעה לפינוי התובעת, וביום 26.3.07 התקבלה תביעתו וניתן פסק דין לפינוי (ת"א  (נתניה) 1673/06).

 

לטענת התובעת היא השקיעה רבות בנכס, ביודעה כי הסכם השכירות אינו מוגבל בזמן, ובשעה שהנתבע פעל לפנותה מהמקום הרי שעליו להשיב לה את מה שהשקיעה בנכס, בסך של כ-140,000 ₪ כפי שהוערך ע"י מהנדס מטעמה, בתוספת הוצאות משפטיות, פגיעה במוניטין ועוגמת הנפש שנגרמה לה כתוצאה מהתנהלותו של הנתבע, ובסה"כ העמידה התובעת את תביעתה על סך של  150,000 ₪.

 

2. הנתבע הכחיש את כל טענות התובעת וטען כי התביעה נגדו הוגשה כמענה לפסק הדין לפינוי שניתן כנגדה, לאחר שהעמותה הפרה את הסכם השכירות בהפרות רבות ומתמשכות, ובין היתר הפעילה במקום גן ילדים ללא היתר, באופן שהביא להעמדתו של הנתבע לדין, להרשעתו בעבירות של שימוש חורג ואי קיום צו שיפוטי, ולתשלום קנסות שגזר עליו בית המשפט (תיק עמ"ק 7867/04 ותיק עמ"ק 3024/06).

 

לטענת הנתבע הסכם השכירות חודש מדי שנה לתקופה של שנה, לא הוסכם על שכירות ארוכת טווח, בוודאי לא לתקופה בלתי מוגבלת, לא הותר לתובעת לערוך שינויים בנכס ללא הסכמתו, והפעלת גן הילדים במקום היתה בניגוד לאמור בהסכם השכירות.

לטענת הנתבע, הסכם השכירות מבטא את כל ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים, ומעולם לא נכרת בינהם הסכם אחר או הבנות שהתגבשו בעל פה.

הנתבע הוסיף וטען, כי התובעת לא קיבלה את הסכמתו לבצע שינויים ושיפוצים בנכס וכי הדבר נודע לו באקראי, והוא הכחיש את כל הסכומים הנטענים בכתב התביעה ובחוות הדעת.

 

להשלמת התמונה יובהר, כי אין מחלוקת שלמרות שביום 26.3.07 ניתן כנגד התובעת פסק דין לפינוי הנכס, היא המשיכה להחזיק בו עד לפינויה ע"י קבלן הוצאה לפועל ביום 2.3.08, כשבסך הכל החזיקה התובעת בנכס כעשר שנים בקירוב.

 

פסק הדין בת"א (נתניה) 3308/08

 

3. מכתבי הטענות ומהסיכומים ניתן להבין כי הסכם השכירות והשימוש שעשתה התובעת בנכס הוליד הליכים משפטיים רבים, בין הצדדים לבין עצמם ובין הנתבע לבין הרשויות, כשהנתבע אף הגיש תביעה כספית כנגד העמותה (ושלושה אחרים) בגין הפרת הסכם השכירות, איחור בפינוי המושכר ונזקים שגרמה לו התובעת במהלך שהותה בנכס (ת"א (נתניה) 3308/08 ציפורי נ' עמותת זרחה השמש ואח').

ביום 15.9.10 ניתן פסק דין בתביעה זו, ובית המשפט קיבל את התביעה בחלקה, וחייב את התובעת לשלם לנתבע חלק מהסכומים שתבע, תוך שקבע ממצאים עובדתיים בקשר למערכת היחסים בין הצדדים (ת/6).

 

לטעמי, קביעות אלו הן קביעות חלוטות אשר יש להן השפעה על הטענות העובדתיות שהועלו גם במסגרת תביעה זו, והן בגדר מעשה בית דין ביחסים שבין הצדדים, בהתאם להלכה שנקבעה עוד בע"א 246/66 (קלוזנר נ' שמעוני, פ"ד כ"ב (2) 561, רע"א  2237/06 בנק הפועלים בע"מ נ' רלה וינשטיין), בענין השתק פלוגתא:

"….הכלל העיקרי האחר הוא: אם במשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסויימת, שהיתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם, בפירוש או מכללא, כי אז יהיו אותם בעלי הדין וחליפיהם מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש במשפט השני, חרף אי-הזהות בין העילות של שתי התביעות. העיקר הזה ידוע בשם הכלל של EADEM QUAESTIO ויש המכנים אותו בשם 'השתק עקיף' (COLLATERAL ESTOPPEL) או 'השתק הפלוגתה' (ISSUE ESTOPPEL)"."

lawdata – דטהחוק

תקופת השכירות

 

4. ב"כ התובעת טען בסיכומיו כי יש לבחון מה היה הסיכום בין הצדדים, כאשר מסקנתו – לאחר ניתוח העדויות שנשמעו – היא כי החוזים לא קויימו כלשונם והם אינם משקפים את שקרה בפועל, כי כל ההסכמות בין הצדדים היו בעל פה, ומדובר בחוזים למראית עין בלבד – ועל כן דינם להתבטל.

עוד נטען ע"י התובעת, כי יש להחיל על הצדדים את חובת תום הלב בקיום משא ומתן עובר לחתימת החוזה ובמהלכו, וכשהיתה הצעה של הנתבע להשכיר לתובעת גן ילדים, והתובעת קיבלה את ההצעה והשקיעה במקום כספים רבים, הרי שמהות ההסכם היתה שכירות גן ילדים בתמורה, לטווח ארוך, ועם אופציה לרכישה (סעיפים 70-76 לסיכומי התובעת).

 

5. השאלה העיקרית היא איפוא, מה סוכם בין הצדדים לענין תקופת השכירות, האם כטענת התובעת תקופת שכירות ארוכת טווח עם אפשרות לרכישת הנכס בעתיד, או כטענת הנתבע הסכם שכירות לתקופה של שנה, שהתחדש מדי שנה.

מענה לשאלה זו ישליך כמובן על התביעה ועל טענות התובעת בענין השקעותיה בנכס, כשברור שככל שבית המשפט כבר נדרש לנושאים אלו בהליך קודם, הרי שקביעותיו  מהוות השתק ולא ניתן להתדיין לגביהן.

 

במסגרת ת"א 3308/08 דן בית המשפט בשאלה מדוע נדרשו הצדדים לחתום על שני הסכמי שכירות בקשר לנכס, עמד על ההבדלים בין שני ההסכמים, ובחן מי חתם והתחייב כשוכר הנכס יחד עם העמותה, ובסופו של דבר נקבע:

"… מסקנתי הינה ששני ההסכמים עומדים גם יחד, וההסכם למעשה נערך בין התובע לנתבעים מס' 1 ו2 (הנתבעת 1 הינה העמותה והנתבע 2 הינו דוד אבוחצירא שאינו צד להליך שבפני, אך העיד על הנסיבות – ג.צ) ועל כן שני ההסכמים מחייבים ומכוחם על הנתבעים 1 ו2 לשאת בתשלומים הנובעים מהסכמים אלו…" (עמוד 4 לפסק הדין, ההדגשה שלי – ג.צ).

 

בהמשך פסק הדין בתיק זה, דן בית המשפט בטענות הנתבע (התובע שם) באשר לאי תשלום דמי השכירות שנקבעו בהסכמים, בפיצוי המוסכם שנקבע בהם בגין האיחור בפינוי, בהפרות נוספות שיוחסו לתובעת ובנזקים השונים שנגרמו לנתבע כתוצאה משימוש העמותה במושכר, וכאמור כב' השופטת קולנדר-אברמוביץ חייבה את התובעת לשלם לנתבע את מה שהוכיח (סעיף 20 לפסק הדין), באופן שברור כי ההסכמים עמדו לנגד עיני בית המשפט כהסכמים מחייבים.

 

6. בענין תקופת השכירות מצא בית המשפט כי ע"פ ההסכמים הסתיימה התקופה בשנת 1999, אך מהעדויות הוברר כי גם לאחר מכן המשיכה העמותה לשכור את הנכס בהסכמה בעל פה, ללא פרק זמן מוגדר, כשהנתבע הוא שהחליט לסיים את תקופת השכירות, לאחר שהורשע בעבירה של ניהול עסק ללא רשיון.

וכך נקבע:

"כפי שקבעתי לעיל ההסכם בין הצדדים היה להמשך השכירות ללא פרק זמן מוגדר, עם זאת, כאשר החליט התובע (הנתבע כאן – ג.צ) לסיים את ההסכם, מאחר והורשע במסגרת כתב אישום, היה מקום לסיים את ההסכם. אין זה סביר והגיוני ששוכר ימשיך לשהות בנכס, כאשר בעל הנכס מודיע על רצונו לסיים ההסכם, וכאשר עקב השארותו בנכס, חשוף התובע להליך משפטי הגורר עימו תוצאות קשות מבחינתו. עם זאת ברור הוא שיש מקום לאפשר פרק זמן לשוכר על מנת למצוא דיור חלופי" (עמוד 6 לפסק הדין).

 

קביעות אלו של בית המשפט כי ההסכמים שנחתמו הם תקפים, כי הם הוארכו במשך השנים וכי התובע פעל לסיומם כשהועמד לדין, אינן יכולות להתקיים לצד טענה לחוזה למראית עין או לבטלות החוזים הקיימים כפי שטענה התובעת.

 

7. גם הפסיקה המתייחסת לבטלות חוזה עקב היותו חוזה למראית עין אינה מתיישבת עם טענת התובעת בהקשר זה, כאשר נקבע כי חוזה למראית עין יהיה זה שבו קיימת הסכמה סמויה בין הצדדים, אשר באה במקום ההסכמה הגלויה, שהיא אך למראית עין, ותוצאתו של חוזה בדוי כזה הינה בטלות.

עוד נקבע, כי יש להבחין בין שני סוגים של חוזים למראית עין: החוזה הפיקטיבי שמאחוריו אין ולא כלום, והחוזה שמאחוריו מסתתר חוזה שונה מהמשתקף ממנו. בחוזה מהסוג השני קיימים למעשי שני חוזים, החוזה המסווה והחוזה המוסווה: "החוזה למראית עין עשוי ללבוש צורות שונות ומגוונות. ידועה הבחנה אשר בו מאחורי מראית העין אינה מסתתרת כל עסקה משפטית בין הצדדים (סימולציה מוחלטת), לבין המקרה אשר בו מאחורי מראית העין מסתתרת עסקה משפטית אחרת בין הצדדים (סימולציה יחסית) (ע"א 530/78 ביטון ואח' נ' מזרחי [1], בעמ' 581–582)".  (ראה ע"א 2699/92 בכר נ' ת.מ.מ תעשיות מזון בע"מ, פ"ד נ(1) 238; ע"א 3725/08 חזן נ' חזן, וכל הפסיקה המאוזכרת שם, פורסם באתר המשפטי נבו).

 

השאלה אם החוזה הינו חוזה למראית עין הינה שאלה עובדתית, ועל בית המשפט לבחון מה היתה כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה, האם כוונה זו משתקפת בו, או שהחוזה מציג מצג שונה ונועד לכסות על עסקה משפטית אחרת.

במקרה זה דומה כי איש אינו טוען שלא היתה כל עיסקה בין הצדדים, או שכוונתם היתה לעיסקה אחרת שאינה עיסקת שכירות, ומכל העדויות והראיות עולה כי לצדדים לא היתה כוונה שונה או נסתרת מזו העולה מתוכנם של ההסכמים, וכי מטרתה של העמותה היתה לשכור את הנכס, ומטרתו של הנתבע היתה להשכיר לה אותו, ולכל היותר ניתן לטעון כי ההתקשרות בין הצדדים כללה תנאים נוספים או הסכמות אשר לא באו לידי ביטוי בתוכן הכתוב, אולם בודאי אין מקום למסקנה כי מדובר בחוזים בדויים שדינם בטלות.

 

8. וכאן יש לבחון האם אמנם הוסכם בין הצדדים על תקופת שכירות ארוכת טווח למרות שאין לה ביטוי וזכר בהסכמים, ומתי גובשה הסכמה זו, האם עובר לחתימת ההסכמים טרם שהחלה תקופת השכירות, או במהלכה ותוך כדי ההתנהלות והשנים שחלפו.

בסיכומי ב"כ התובעת נטענו הדברים יחדיו, באופן המקשה על הבנת הטענה לאשורה, אולם כך או כך לא מצאתי כי יש בה ממש;

אין מחלוקת כי הצדדים ניהלו משא ומתן לפני חתימת ההסכמים, ויש לצאת מהנחה כי כל ההסכמות שהתגבשו בינהם מצאו את ביטויין בהסכמים שנחתמו, והם אלו שממצים את המו"מ שהתקיים. הנחה זו מקבלת משנה תוקף במקום שבו מדובר בתנאי מהותי שהיה חשוב עד מאד לתובעת, כפי שנטען ע"י העדים מטעמה (ע"א 138/56 דוידון נ' בוני חיפה בע"מ, פ"ד י"א; וע"א 407/91  פרוינדליך נ' הסוכנות היהודית, פ"ד כ"ו (2)518 ) .

ויודגש, אין מדובר בהסכמים לאקוניים שאינם מכילים תנאים רלוונטים, או בהסכם שנערך ע"י הצדדים עצמם, אלא בחוזים מפורטים אשר הוכנו ע"י עורך דין מטעם הנתבע, בתנאים רבים הקשורים לעיסקת השכירות, ולא יתכן כי תנאי שהוא מהותי ועומד ביסוד ההתקשרות – כפי טענת התובעת – לא היה נכתב.

זאת ועוד, בסעיף 9.4 להסכמים עצמם נקבע, כי מוסכם על הצדדים שהמשכיר-הנתבע יהיה רשאי לסיים את השכירות "בכל עת" ובכפוף לכך שיתן לשוכר התראה של שלושה חודשים מראש, באופן המלמד כי ענין תקופת השכירות עמד לנגד עיני הצדדים, והם הסכימו כי ניתן לסיימה בכל עת שיחפוץ בכך המשכיר. אין בחוזים שום אזכור לשכירות ארוכת טווח, לתקופה בלתי מוגבלת, או להעדר אפשרות לסיים את החוזה.

(ולענין זה יוזכר גם הקושי הכרוך בהוכחת טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב – ראה בספרו של קדמי "על הראיות", חלק שלישי, הדין בראי הפסיקה, מהדורה משולבת ומעודכנת תש"ע – 2009, בעמודים 1511-1514).

 

ובהקשר זה אני רואה להוסיף, כי הצדדים חתמו על שני הסכמים, אשר בית המשפט מצא אותם כמחייבים, כשהחתימה נעשתה בפער זמנים מסויים, כך שאילו היתה איזו טעות, או אי הבנה, או השמטה של התנאי בדבר תקופת השכירות, הרי שעמדה לתובעת האפשרות להעלות את הדברים ולתקן אותם בהסכם המאוחר יותר מבין השניים, והעובדה כי הדברים לא נעשו וההסכם בנקודה זו נותר ללא שינוי, מדברת אף היא בעד עצמה.

 

9. גם בבחינת העדויות מטעם התובעת נמצא כי אמנם העדים מטעמה טענו בתצהיריהם כי דובר על תקופת שכירות ארוכת טווח, אולם בפועל מי שניהל את המו"מ טרם חתימת ההסכם היה דוד אבוחצירא, שאף נרשם כשוכר בהסכם הראשון, והוא העיד כי טרם החתימה עיין בהסכמים וידע כי מדובר על תקופת שכירות של שנה אחת בלבד (עמוד 11), והוסיף: "הסיבה שלא ביקשנו לציין לעניות דעתי מכיון שהעמותה היתה בחיתוליה. איך היא תמשך מבחינה ניהולית וכספית לא היה ידוע רק ביקשנו לשמור את האופציה לקנות. היה עו"ד אחר במשרדו של עו"ד חימי (שערך את ההסכם – ג.צ), והוא אמר שהחוזה הוא רק לשנה." (עמוד 14).

            העד אבוחצירא נשאל מפורשות על ניהול המו"מ בנושא תקופת השכירות, והשיב:

"ש. כשאמרת לנתבע שאתה רוצה לתקופה לא מוגבלת בזמן מה השיב לכם
ת. לא זוכר. לא יכול להגיד לך. זה קצת קשה לזכור, עבר הרבה זמן.." (עמוד , 14, ראה גם בעמוד 15 מול שורות 16-18).

 

גם העד ישראל גנסיה, אחד ממנהלי העמותה, שהיה מעורב בהתנהלות אל מול הנתבע במהלך השנים, העיד כי המו"מ להשכרת הנכס נוהל ע"י אבוחצירא, וכי הוא נכח בעת חתימת ההסכם אצל עו"ד חימי, שם היה ויכוח אחד בנושא "מועד החזרת הנכס". משנדרש העד להסביר את מהות הויכוח השיב:

"התווכחנו מתי יהיה הפינוי … אם איני טועה, בחוזה הראשון היה לשנה ומאחר והיה לשנה עשינו אותו בחודש יוני-יולי והיה אמור להסתיים ביוני…", וכשנשאל על משמעותו של סעיף 9.4 המאפשר את פינוי הנתבעת בכל עת, השיב כי סעיף זה לא היה במחלוקת ולא התנהל לגביו כל ויכוח (פרוטוקול הדיון בת"א 3308/08 – נ/4 בעמודים 43-45).

 

מצירוף האמור לעיל עולה, כי מי שניהל את המו"מ מטעם התובעת ידע על מגבלות תקופת ההסכם, ועל האפשרות העומדת בידי הנתבע לפנות את השוכרת בכל עת כפוף למתן הודעה, ולכן לא ניתן לטעון כי התנהל משא ומתן שלא בתום לב, כי הוסתרו עובדות ופרטים מהתובעת, או שהיו הסכמות אשר לא מצאו את מקומן בהסכמים.

 

10. מוסיפה התובעת וטוענת, כי גם אם מלכתחילה נחתמו החוזים בדרך זו, הרי שבמהלך השנים השתנו הדברים, החוזים לא קויימו כלשונם, והצדדים הגיעו להסכמות בעל פה גם בנושא תקופת השכירות ארוכת הטווח, ועובדה היא כי העמותה השקיעה רבות במקום ושיפצה אותו, ואף המשיכה להחזיק בו במשך שנים, עד שהנתבע החל לפעול לפינויה במטרה ללחוץ עליה בצורה בלתי הוגנת, וכדי להוציא ממנה כספים שלא הגיעו לו.

 

יאמר, כי עדויות התובעת בכל הקשור לתקופת השכירות עוסקות בעיקרן במשא ומתן שקדם לחתימת ההסכמים, אולם גם אם אצא מהנחה כי במהלך השנים שחלפו הסכים הנתבע להאריך את תקופת השכירות ולאפשר לתובעת לנהל את המקום כרצונה, אין הדבר מהווה ראיה כי מדובר על תקופה שאין לה סוף, או ראיה לכך שלא היו שיקולים נוספים רלוונטיים שהיו בעלי השפעה על תקופת השכירות.

בת"א 3308/08 שלעיל, קבעה כב' השופטת קולנדר-אברמוביץ, כי ההסכם בין הצדדים הוארך לפרק זמן בלתי מוגדר, וכי פנייתו הראשונה של הנתבע אל התובעת לפנות את הנכס, היתה לאחר שהוגש נגדו כתב האישום הראשון והוא הורשע בבית המשפט (בחודש מרץ 2005): "הפניה הראשונה היתה לאחר שהוגש כנגדו כתב אישום והוא הורשע והבין שעליו לסיים את ההסכם בין הצדדים", ועוד קבעה כי משהחליט הנתבע לסיים את ההתקשרות בשל העמדתו לדין היה על התובעת לפנות את הנכס, אולם היא לא עשתה כן.

בנסיבות אלו מצא בית המשפט את התנהגותה והתעלמותה של התובעת מפניותיו ודרישות של הנתבע, כמו גם מפסק דין לפינוי שניתן כנגדה, כבלתי סבירות ובלתי ראויות, ולא בכדי חוייבה העמותה לשלם לנתבע פיצוי מוסכם בגין האיחור בפינוי, ע"פ סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכמי השכירות:

"הנני רואה בחומרה רבה העובדה שהנתבעים לא פינו הדירה, כאשר התובע הודיע להם שמבחינתו תקופת השכירות הסתיימה… לנתבעים למעשה לא היו כל טענות הגנה המצדיקות השארותם בדירה למעט זמן סביר שנדרש להם על מנת למצוא מקום חלופי לגן הילדים…" (עמוד 7 לפסק הדין ת/6, ההדגשות שלי – ג.צ).

 

ואוסיף ואציין, כי בית המשפט שם קבע גם שהתובעת הפרה את הסכמי השכירות בכך שלא שילמה דמי שכירות במשך תקופה של 27 חודשים, למעלה משנתיים, וחייב אותה לשלם עבור מלוא התקופה.

 

לטעמי בנסיבות אלו, ואם היו לתובעת טענות הגנה טובות וכבדות משקל מדוע לא חלה עליה חובה לפנות את המושכר בהתאם לדרישת הנתבע, או מדוע לא חלה עליה חובה לשלם את דמי השכירות, היה ראוי כי הטענות הללו יובאו במלואן בהליך שהתנהל בדיוק בקשר לעניינים אלו, ויש לתמוה מדוע הדבר לא נעשה, כשהתוצאה מכך היא שהתובעת מנועה מלהעלות טענות אלו שוב, כפי שנקבע בהרחבה ברע"א 2237/06:

 

"כאשר מוגשת תביעה על הנתבע להתגונן … אם לא עשה כן – נסחפה שדהו. בלשון משפטית אומר כי קיימת מניעות להעלות טענות שחובה היה להעלותן בהתדיינות קודמת בין הצדדים וחליפיהם" (רע"א 2237/06 בנק הפועלים נ' וינשטיין, סעיף 26 לפסק הדין, פורסם באתר המשפטי נבו).

 

ואף אם ימצא כי הטענות אמנם עלו כטענות הגנה באותה תביעה, הרי שבית המשפט פסק במפורש כי בנסיבות שהוכחו בפניו היה מקום לסיים את ההסכם, וכי לתובעת לא היו כל טענות המצדיקות את המשך השארותה בנכס.

 

ויודגש, לא נמצא שהנתבע ניסה "לסחוט" את התובעת ולהוציא ממנה כספים שלא כדין, ואף לא כי הוא נהג כלפיה בחוסר תום לב בהקשר זה.

 

11. 11. וכאן, אתייחס בקצרה לטענה כי הנתבע לא שיתף פעולה עם התובעת ולא סייע לה לקבל מהעיריה אישור לשימוש חורג, אשר היה פותר את הבעיה אליה נקלע הנתבע עת הוגשו נגדו כתבי האישום (סעיפים 49-56 לתצהירו של גנסיה, ת/4).

 

בת"א 3308/08 נדרש בית המשפט גם לענין ההיתר לשימוש חורג – ולאחר שבחן את הראיות והתרשם מגירסת הנתבע, ומצא כי גירסתו אינה משכנעת ולא ניתן לקבלה – קבע כי התובעת לא הפרה את הסכם השכירות בכך שהפעילה בנכס גן ילדים: "אינני סבורה שהנתבעים הפרו את הסכם השכירות באופן שימושם בנכס", וגם: "משבחר התובע (ציפורי – ג.צ) על דעתו הוא להשכיר דירה למטרת גן ילדים, ללא שקיבל כל אישור חורג לשימוש שנערך בידיעתו בדירה … " (עמוד 8 לפסק הדין).

כלומר, מטרת השכירות היתה ידועה לצדדים וכך גם הצורך בקבלת היתר לשימוש זה, כפי שהצהירו גנסיה והנתבע (תצהיר הנתבע נ/10 סעיפים 60 ו-62), והגם שלטענת שניהם הם עשו כל שניתן על מנת לקבל את אישור העיריה, הרי שלא הוצג כל מסמך מטעם מי מהם היכול לתמוך באמירה זו, כגון: טופס בקשה, מכתב פניה, מכתב תזכורת או ראיה אחרת, וברי כי אילו היו ראיות כאלו בידי מי מהם –  הן היו מוצגות.

דומה כי בהחלט ניתן להסיק מכלל הנסיבות, כי כל עוד לא פעלה העיריה ולא הגישה את כתב האישום כנגד הנתבע, לא היה לצדדים אינטרס כלשהו לטפל בענין, כשהתובעת פעלה במקום משך כשש וחצי שנים ללא כל הפרעה והנתבע קיבל את דמי השכירות.

תמיכה למסקנה זו ניתן למצוא דוקא במסמך שהציגה התובעת, שכותרתו "תיק בנין" (נספח ז' לתצהירו של גנסיה), ובו נקבע בהחלטת הועדה מיום 7.9.05 כי "יש להגיש בקשה לשימוש חורג לגן ילדים ולפרסם…. ", קרי בקשה כזו לא הוגשה, גם לאחר שחלפו למעלה משבע שנים מתחילת תקופת השכירות, וגם לאחר שהנתבע כבר הורשע בשימוש במקרקעין בלא היתר.

 

למעלה מן הצורך אציין, כי לא הובאו ראיות לענין התנאים הנדרשים לקבלת היתר, באלו פעולות נקט כל צד בהקשר זה, ואיזה בקשות הוגשו על מנת להשיג את ההיתר הנדרש, כשהטענות לפיהן לא היתה כל מניעה מלקבל אישור או כי הנתבע סירב לחתום, הן טענות שנטענו בעלמא ללא כל ביסוס ראייתי, הגם שלא היה כל קושי להציג ראיות כאלו (והשווה עדותו של יוסף זוהר בעמודים 22-23, ועדותו של קובי לוי, חבר מועצת העיר, בעמודים 43-44).

 

לפיכך, לא הוכח כי הנתבע לא שיתף פעולה או גרם לכך שהתובעת לא קיבלה היתר לשימוש חורג, ודינן של טענות אלו להדחות.

 

12. המסקנה מכל האמור לעיל היא, שלא הוכח כי הצדדים הסכימו מראש על שכירות ארוכת טווח או בלתי מוגבלת בזמן, ומשקבע בית המשפט כממצא עובדתי שלא היתה כל מניעה מצד הנתבע לדרוש מהתובעת לסיים את תקופת השכירות, כפי שעשה, הרי שלא היתה לתובעת זכות להמשיך ולשכור את הנכס או להחזיק בו כפי שעשתה, ובנסיבות אלו לא מצאתי כי הנתבע קיים את חוזה השכירות בחוסר תום לב או פעל בניגוד למוסכם בין הצדדים – ודין הטענות בנושא זה להדחות.

 

 

למסקנות דומות ניתן להגיע גם בכל הקשור לטענת התובעת בענין מתן האופציה לרכישה, כאשר נושא זה אינו מוסדר בהסכמי השכירות שנחתמו, ואף אם התנהל בין הצדדים משא ומתן בקשר לאפשרות זו, לא התגבש המו"מ לכלל הסכם מחייב או לכלל התחייבות להסכם כזה (הדורשת מסמך בכתב כאמור בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969), והעדים כולם ציינו כי התנהלו פגישות, הועלו הצעות ורעיונות, אולם הנתבע לא גמר בדעתו למכור את הנכס, וכל ההליך לא הגיע לכלל מימוש (ראה בתצהירו של גנסיה – ת/4 סעיפים 26-41, בעדותו של יוסף זוהר בעמוד 21, ועדות הנתבע בעמודים 58-59).

 

 

הנזקים שנגרמו לתובעת

 

13. משנמצא כי הנתבע לא הפר את הסכם השכירות ולא נקט בדרכים פסולות, עת דרש מהתובעת לפנות את הנכס, נשמט הבסיס לטענה בדבר קיומם של נזקים כתוצאה מכך, אולם למעלה מן הצורך יאמר כי גם אילו המסקנה היתה שונה לא ניתן היה לחייב את הנתבע בנזקים הנטענים בשעה שאלו לא הוכחו.

סיכומי התובעת אינם מתייחסים כלל ועיקר לשאלת גובה הנזק שנגרם לה בשל ההפרה הנטענת, ומלבד אמירות כלליות על מצבו של הנכס טרם ההשכרה בהשוואה למצבו לאחר ההשבחה וההשקעות שהשקיעה הנתבעת, ועל התועלת המרובה שהפיק מכך הנתבע, אין כל אמירה מפורשת המצביעה על מידת הנזק ושיעורו, באופן שדי בנימוק זה כדי לדחות את הטענה לנזקים ערטילאיים כלשהם שלא הוכחו.

ואפילו הייתי נדרשת לראיות שהביאה התובעת בענין זה (למרות זניחתן בסיכומים), הרי שגם כאן העידו העדים באופן כללי מאד על השבחת הנכס ועל השקעות שנדרשו, אך הם לא נקבו במועדים או בסכומים שהשקיעו, כשכתב התביעה ותצהירו של גנסיה היוצרים את התשתית העובדתית לטענות  נסמכים בענין זה על חוות דעתו של המהנדס אביחי יעקובי (ת/4 סעיף 63 ו-ת/3).

 

14. ע"פ חוות הדעת הנכס הוסב להיות גן ילדים, ולצורך כך נדרשה העמותה לעבודות התאמה שונות, כגון: חדרי שירותים, מטבח, מתקני גן, וכו'.

העד מנה את העבודות שבוצעו והעריך את עלותן ע"פ ימי העבודה שנדרשו, וקבע כי אלו מסתכמים ב- 139,524 ₪

המהנדס יעקובי נחקר על חוות דעתו ולא ידע להסביר כיצד ערך את חוות הדעת, מהם הנתונים עליהם התבסס, כשהודה שהעבודות באתר לא בוצעו בתשלום מלא אלא ע"י פועלים של העמותה, והוא עצמו לא ראה חשבוניות על תשלומים. כשנדרש העד לפרט אלו עבודות בדיוק בוצעו במקום, לא היו לו תשובות מספקות;

כך למשל בנושא החשמל, לא ידע העד לומר איזו מערכת חשמל הותקנה האם היא חד או תלת פאזית, באיזה סוג פקקים השתמשו, כמה שקעים וכמה נקודות מאור הושמו, האם הוחלפו חוטים, וכיוצ"ב שאלות רלוונטיות אשר העד היה צריך לתת עליהן מענה (עמודים 28-29, וראה גם תשובותיו לענין מזגנים ואינטרקום בעמודים 26-28).

העד נחקר גם על זהות מבצעי העבודה, והשיב כי הפועלים שעבדו במקום היו מטעם העמותה ואין הוא יודע מה היה שכר שקיבלו, וככל שהתקדמה החקירה הנגדית כך הסתבר כי העד אינו יודע ואינו זוכר דבר מהנתונים הספציפיים הקשורים בחוות הדעת, ואת מסקנותיו ביסס ככל הנראה על דברים ששמע מפי מנהלי העמותה, ולא על מסמכים או חשבוניות ששולמו עבור העלויות.

 

15. זאת ועוד, בת"א 3308/08 נקבע כי בעת פינוי הנכס, פירקה התובעת ולקחה מהמושכר רכוש וציוד שהיה שייך לה, או שימש אותה בניהול גן הילדים: "מדו"ח הביצוע של קבלן ההוצאה לפועל עולה שבמועד הפינוי פורקו אסלות וכן בתי מנורות, וכן הוצאו גגונים מהחצר ונדנדה, וגדר מעץ מסביב לארגז החול (דוח ההוצאה לפועל…).

מר גנסיה הודה בהוצאת רכוש זה אולם טען כי מאחר והתובע ביקש להפוך המושכר לדירת מגורים לא נזקק לרכוש… " (ראה בעמוד 9 לפסק הדין, וכן דוח ההוצל"פ כנספח לתצהיר הנתבע – נ/11), באופן שברור כי לפחות חלק מהציוד ומהשקעותיה של התובעת נלקח על ידה ולא נשאר במקום.

למרות זאת, ולמרות קיומה של רשימה מפורטת של הרכוש שנלקח, כלל המהנדס יעקובי פריטים אלו בחוות דעתו ונמנע מהתייחסות בכל הקשור לציוד שנלקח, ולטעמי גם עובדה זו פוגמת עד מאד במשקלה של חוות הדעת.

           

ניתן היה להתרשם כי חוות הדעת אינה מקצועית ואינה נסמכת על עובדות ונתונים ממשיים ובדוקים, הדברים נרשמו בה בצורה כללית וסתמית ובאופן שאינו מאפשר להתבסס עליהם, או לקבוע לפיהם את שיעור הנזקים הנטענים, ובהחלט ניתן לקבוע כי התובעת כשלה בהוכחת נזקיה.

 

סוף דבר

16. לאור כל האמור לעיל – אני דוחה את התביעה.

 

אוסיף, כי משניתן פסק דין שהכריע במחלוקות רבות שהיו בין הצדדים, ראוי היה כי הם יבחנו אותו לעומקו ולא יכבידו על בית המשפט בהתנהלות נוספת באותם עניינים.

בהתחשב באמור לעיל, אני מחייבת את התובעת לשלם לנתבע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של  20,000 ₪, כשסכום זה יהיה צמוד מהיום ועד לתשלום בפועל.

 

כספים שהופקדו ע"י התובעת כערובה להוצאות – יועברו אל הנתבע. 

 

ניתן היום,  כ"ב  אייר תשע"ב, 14 מאי 2012, בהעדר הצדדים.

 

גלית ציגלר