yizhaki
"ביתו של האדם מבצרו – לא תמיד "
אם הרגשתם לאחרונה קושי באיתור דירות להשכרה – אז הרגשתכם נכונה .
לאחרונה יותר ויותר בעלי דירות מסרבים להשכיר את דירותיהם ומעדיפים להשאירה ריקה וזאת מהחשש ליפול על שוכרים טפילים שלא ישלמו דמי שכירות ויסרבו להתפנות מהדירה .
התופעה של שוכרים שאינם משלמים דמי שכירות ומסרבים להתפנות הולכת ומתרחבת ובעלי הדירות התמימים נותרים לעיתים חסרי אונים עד כדי ייאוש, בעוד השוכרים מתגוררים בנכס השייך להם ופרי חסכונותיהם משך שנים .
החוק בנוסחו כיום אינו מעניק חסינות והגנה לבעלי הדירות מפני שוכרים נוכלים אשר אינם משלמים את דמי השכירות ומסרבים להתפנות מהדירה .
אף הוספת הליך מזורז – תובענות לפינוי מושכר בתקנות סדר הדין האזרחי אין בו ליתן מענה הולם לבעיה והתופעה .
פינוי שוכרים מדירה באמצעות המערכת המשפטית הינו הליך ארוך מייגע ואף אם יזכה בעל הדירה בפסק דין של פינוי כי גם אז עוד רחוקה הדרך משחרור הדירה מהשוכרים שלא לדבר על אפשרות גביית החובות אותם צברו השוכרים עד למועד הפינוי .
לצערנו, שוכרים רבים הבינו מהר מאוד כי "טחנות הצדק טוחנות לאט" וכי לא ניתן לפנותם עד אשר יינתן צו פינוי ויפתח תיק הוצאה לפועל כנגדם . כך יצרה המערכת המשפטית סוג של "שוכרים מומחים" אשר שוכרים דירות ,משלמים חודש ראשון בלבד, על מנת שלא יוגדרו כמסיגי גבול , ולאחריו מפסיקים לשלם נותרים להתגורר בדירה חודשים רבים ולעיתים אף שנים עד אשר יפונה באמצעות קבלן הוצאה לפועל .
אז מה עושים ?
לשכור דירה זה מעין הימור , פעם זוכים בשוכר טוב ופעם נופלים על שוכר נוכל. לפיכך וכל עוד לא יתוקן החוק באופן שבו אי תשלום שכר דירה יקנה זכות אוטומטית לפינוי כסעד עצמי,הרי שיש להקטין עד כמה שאפשר את הסיכונים של בעל הדירה.
ראשית , התרשמות כללית מהשוכר,שאלו על מקום עבודתו ,מקום מגורים בעבר, בקשו תלושי שכר בגין 6 חודשים אחרונים , אישור בדבר תשלומי מים, ארנונה וחשמל בגין 6 חודשים אחרונים מהדירה הקודמת בה התגורר השוכר וכן אישור מבעל הדירה הקודם כי שולמו לו מלוא דמי השכירות .
כמו"כ, בידקו באתר בנק ישראל, האם חשבון הבנק של הלקוח שע"ג השיקים מוגבל או אם מדובר בלקוח מוגבל בנסיבות מחמירות. אפשרי אף להוציא דף נתונים אודות השוכר והערבים מחברת BDI .
בנוסף ניתן בהסכמת השוכר לעיין בתדפיסי חשבון העו"ש של השוכר לתקופה של 3 חודשים קודם לחתימת הסכם השכירות.
שנית, לחוזה השכירות חשיבות מכרעת בהקטנת סיכונים . בשוק קיימים חוזי שכירות רבים אשר חושפים את בעלי הדירות בפני סכנות רבות ואינם נותנים הגנה לבעל הדירה . וכך הזול יעלה ביוקר .
יחד עם חוזה השכירות מומלץ לקבל מהשוכר שטר חוב לפקודת הבעלים וכן המחאות פתוחות לפקודת העירייה, חברת חשמל, ועד הבית ובזק ועל כולם להחתים שני ערבים אשר יציגו תעודת זהות ותלושי שכר .
כמו"כ, חוזה שכירות יכול ויכלול הגנה נוספת על בעלי דירות וזאת באמצעות החתמת השוכרים על מסמך הוראה בלתי חוזרת לפינוי המושכר .
כאמור, חוזה שכירות שלא מנוסח כהלכה ואין בו ההגנות למשכיר יכול להוות בעיה בהמשך ולגרור המשכיר להליכים משפטיים ארוכים , יקרים ומיותרים , לפיכך, מומלץ שלא להתפשר על חוזה השכירות להתייעץ ולקבל שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן .
פינוי מושכר בהליך משפטי:
כאמור לעיל, בעבר על מנת לפנות שוכר בצו בית המשפט היה צורך להגיש תביעה אזרחית בסדר דין מקוצר . כיום לאחר תיקון התקנות, אפשרי להגיש תביעה מהירה על דרך " תובענה לפינוי מושכר " אליה יש לצרף את מלוא המסמכים והראיות לרבות תצהירי עדות ראשית . בו ביום הגשת התביעה אף נקבע מועד לדיון אשר מגביל היכולת של שוכר ממולח למשוך זמן בבקשות ארכה ומשיכת ההליך המשפטי .
מיד לאחר קבלת צו פינוי מאת בית המשפט יש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל ולפתוח תיק לפינוי מושכר אשר אף הוא הליך מזורז בשונה מהתנהלות בתיק הוצל"פ רגיל .
יתרון נוסף בהליך החדש כי אין עוד צורך לבקש פיצול סעדים על מנת להגיש תביעה כספית לאחר מתן פסק דין לפינוי ופינוי השוכר בפועל. לפיכך מיד לאחר פינוי השכור מהמושכר ניתן באופן אוטומטי להגיש תביעה נוספת כספית כנגד השוכר בגין מי שכירות שלא שולמו , נזקים ופיצויים מוסכמים וכיוב' .
